Ajustes de arrendamiento en efectivo para equipos de riego

Decisiones difíciles: nuevos datos encuentran una variedad de descuentos para las tarifas de arrendamiento en efectivo cuando el inquilino es propietario del equipo de riego.

4 de agosto de 2023

por Jim Jansen y Jeff Stokes

La encuesta e informe del mercado de bienes raíces agrícolas de Nebraska de la Universidad de Nebraska-Lincoln para 2022-23 brinda información sobre las tendencias recientes en el valor de mercado de las tierras agrícolas y las tasas de alquiler en efectivo en todo el estado.

Cada año, la sección de artículos especiales cubre temas sobre cuestiones nuevas o emergentes relacionadas con la industria de tierras agrícolas en Nebraska. Estos temas reflejan el interés expresado por los miembros del panel y los lectores de los Informes destacados del mercado inmobiliario agrícola de Nebraska.

La sección especial de 2023 se centra en los ajustes del arrendamiento en efectivo de equipos de riego para acuerdos de alquiler de tierras de cultivo en todo Nebraska cuando el inquilino proporciona un componente del sistema de riego.

Como líder en la industria del riego, Nebraska utiliza sistemas de gravedad y de pivote central en todo el estado en acres de tierras de cultivo para la producción de cereales y forraje. Estos sistemas requieren grandes desembolsos financieros para la compra e instalación de equipos de riego. El mantenimiento de los sistemas implica reparación y mantenimiento cada año.

Para el mantenimiento periódico del sistema, puede ser necesario un mantenimiento básico, como comprobar la presión del aire en los neumáticos o los niveles de líquido en las cajas de cambios. Las reparaciones más importantes, como la sustitución de neumáticos o cajas de cambios desgastadas, pueden costar mucho más y requerir diferentes tipos de equipos según la época del año.

Los propietarios e inquilinos suelen negociar el mantenimiento o las reparaciones de los equipos de riego en tierras de cultivo alquiladas como parte del acuerdo de arrendamiento. La capacidad y voluntad de los propietarios e inquilinos para contribuir al mantenimiento y las reparaciones anuales de un sistema de riego dependen de la habilidad, capacidad y responsabilidad financiera de cada parte.

Algunos propietarios pueden adoptar un enfoque activo en el mantenimiento del equipo de riego, si el propietario tiene el conocimiento o el equipo. En otros casos, con un propietario ausente, el inquilino podría adoptar un enfoque mucho más activo para mantener el equipo de riego o contratar una empresa externa.

Como parte de la sección de características especiales de la encuesta anual, los miembros del panel informaron sobre la entidad responsable de mantener un sistema de riego como parte de un acuerdo de arrendamiento en efectivo en Nebraska para 2023. Clasificada según el orden de qué entidad mantiene el sistema, la lista incluye las propietario e inquilino (conjuntamente) al 47%, el inquilino al 29%, el propietario al 21% y otros al 3%. La “otra” entidad puede ser una empresa que brinde mantenimiento o mantenimiento profesional a cambio de una tarifa.

En los casos en que los inquilinos son los únicos responsables del mantenimiento del sistema, se puede aplicar un descuento en el alquiler en efectivo pagado por las tierras de cultivo irrigadas para tener en cuenta la inversión de tiempo y reparaciones. En ciertos casos, los miembros del panel indicaron que el propietario aún puede ser responsable de las reparaciones después de que el inquilino cumpliera con un deducible financiero específico para las reparaciones del sistema.

Según los miembros del panel, la habilidad, el interés y el tiempo del propietario y el inquilino involucrados en un acuerdo de arrendamiento de tierras de cultivo de regadío influyen fuertemente en las negociaciones para saber qué entidad mantiene el sistema necesario para distribuir el agua a través de la parcela de terreno alquilado.

Un inquilino podría pagar el reemplazo de un pivote en tierras de cultivo irrigadas después de que un sistema antiguo se deprecie o quede funcionalmente obsoleto, y el propietario no tenga la capacidad financiera o el deseo de actualizar el equipo.

En estos casos, se podrá aplicar un descuento a la renta en efectivo del regadío para tener en cuenta esta contribución realizada por el arrendatario al contrato de arrendamiento. Determinar una tasa de arrendamiento equitativa sigue siendo esencial cuando el inquilino proporciona el pivote central, ya que el operador debe cubrir la depreciación anual, el mantenimiento y el seguro.

Según los miembros del panel, los descuentos de $26 a $50 y de $10 a $25 por acre representan el 52% y el 37% de los descuentos en el alquiler en efectivo cuando el inquilino posee y proporciona el pivote central como parte de un acuerdo de arrendamiento de riego. Alrededor del 9% de los descuentos fueron superiores a $51 por acre y el 2% no representó ningún descuento por acre. La configuración, antigüedad y tipo de sistema pueden afectar significativamente el descuento en la tarifa de alquiler en efectivo de riego.

El otro componente principal del sistema de riego que un inquilino podría incorporar a un contrato de arrendamiento en efectivo incluye un motor diésel, un motor de propano o gas natural o un motor eléctrico. La Tabla 1 informa los descuentos por acre cuando el inquilino es propietario de la unidad de energía para el sistema de riego.

La tabla muestra que aproximadamente entre el 33% y el 45% de las tasas de descuento por acre para las tres unidades de energía estaban entre $10 y $20 por acre. Además, entre el 31% y el 37% de los descuentos oscilaron entre $1 y $9 por acre, y entre el 15% y el 21% no aplicaron descuento. La deducción por proporcionar la unidad de energía excedió los $20 por acre para el 9% al 16% restante de los arrendamientos.

Los estándares de emisiones en motores diésel, propano o gas natural más nuevos pueden requerir una tasa de descuento más alta para la unidad de energía debido a los costos adicionales asociados con el cumplimiento de estos requisitos para bombear agua de riego.

Encuentre la encuesta sobre aspectos destacados del mercado inmobiliario agrícola de Nebraska para 2022-23 en el sitio web del Centro para la Rentabilidad Agrícola en cap.unl.edu/realestate.

Jansen es economista agrícola de la Extensión de Nebraska. Stokes es profesor de economía agrícola en la UNL.

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